حقوق التملك للأراضي في تركيا

أجرت الحكومة التركية تعديلات مهمة على القانون العقاري (الطابو) التركي فيما يخص الشروط الواجب توفرها في الأفراد الأجانب الراغبين بتملك العقارات في تركيا ، وذلك عن طريق الموافقة على رفع بعض القيود المفروضة على تملك الأراضي، وأجرت بعض التسهيلات في الشروط الواجب توفرها في الأفراد الأجانب الراغبين بتملك الأراضي في تركيا، مع استمرار القيود المفروضة على مواطني بعض الدول المجاورة لتركيا وذلك وفقاً للتعميم رقم 1734 لوزارة البيئة والتمدن الحضاري.

وحيث إن قانون التملك العقاري في تركيا لا يأخذ بمبدأ المعاملة بالمثل، وبهذا القانون تكون تركيا قد أعطت حق تملك العقار لمواطني 183 دولة دون الخضوع لشروط المعاملة بالمثل، وكان السبب الأهم في إصدار هذا القانون هو فتح الطريق أمام المستثمرين الأجانب لتملك العقارات في تركيا.

• إلا أنه ومع ذلك فقد وضعت الحكومة التركية بعض القيود والاشتراطات لتملك الأجانب للأراضي والتي نُجملها فيما يلي :

أولاً : يُمنع الأجنبي من تملك الأراضي الزراعية الفارغة “الفضاء” بما يُسمى “طارلك”، وهي الأراضي الخالية من الأشجار والمزروعات والأنشطة لأقل من 130 دونم، وفي بعض الأحيان قد يتم التجاوز عن هذا الشرط في بعض الولايات، ويُجبر العميل في هذه الحالة على تقديم ” بروجا هندسية ” لمشروعٍ ما على أن يتم الانتهاء منه خلال عامين على الأكثر من تاريخ الشراء، وفي حالة مخالفة ذلك تتم تصفية العقار وتُسحب منه الأرض.

ثانياً : بالنسبة للأراضي الزراعية ذات النشاط الزراعي الشجري “بها أشجار” يسمح القانون التركي للأجانب بتملك الأراضي الشجرية بشرط أن يكون كامل العقد بما لا يقل عن 10 دونم من تلك الأراضي، وهو نوع من أنواع التيسير لجذب الاستثمار، ويمكن اقتسام تلك المساحة مثلاً بين شخصين إذا لم يكن في الإمكان شراؤها من شخص واحد لعدم المقدرة المادية، وفي هذه الحالة يتم إثبات اسميهما في طابو واحد.

– وتجدر الإشارة إلى أن القيود سالفة البيان تخص الأفراد الأجانب فقط، أما بالنسبة للشركات التي يمتلكها أجنبي فيُسمح لها بالتمتع بالمزايا التي لا يجوز للأجنبي الفرد أن يتمتع بها، مع منحها فترة سماح مدتها 5 سنوات للبروجا الهندسية المشار إليها آنفاُ وليست سنتين كما هو مقرر للشخص العادي على نحو ما تم ذكره سلفاً، وذلك وفقاً لما نصت عليه المادة 35 من قانون التملك العقاري التركي التي منحت الشركات التجارية الأجنبية الحائزة على صفة كيانات قانونية إمكانية تملك العقارات في تركيا وفق إطار أحكام قانونية خاصة (قانون التسويق السياحي المرقم 2634، قانون المناطق الصناعية المرقم 4737، قانون النفط المرقم 6326)، وفيما عداها من الشركات التجارية المؤسسة خارج البلاد لا تستطيع تملك العقار في تركيا.

ثالثاً : الأراضي المباني : وتنقسم إلى قسمين : ” كنوت – أرصا “؛ ويُسمح فيها بتملك الأجنبي لأي مساحة منها دون أية قيود.

رابعاً : يجب ألا يتجاوز مجموع ما يمتلكه الأفراد الأجانب 10% من مساحة المنطقة، وألا يتجاوز مجموع مساحة ما يستطيع أن يمتلكه الفرد الواحد منهم في جميع أنحاء تركيا على 30 هكتار أي 300 دونم، وأعطي القانون حق رفع هذه المساحة إلى 60 هكتار لمجلس الوزراء.

خامساً : نصت المادة 36 من قانون التملك العقاري على أنه إذا كانت الشركة المؤسسة في تركيا ذات رأسمال أجنبي، وكان الأفراد الأجانب أو الكيان القانوني الأجنبي أو المؤسسة الدولية تمتلك 50% أو أكثر من رأسمال هذه الشركة أو تمتلك حق تعيين وفصل أغلبية أعضاء مجلس إدارة الشركة، يكون حق تملك الشركة للعقارات محدوداً بما يكفي تغطية فعاليات الشركة الواردة في عقد الشركة.

• وفي هذا الإطار يجب التنبيه إلى التزام الأجنبي الراغب في تملك تلك الأراضي بأخذ إذن الوالي إن كان صاحب شركة، أو تقرير خبير ” Ekspertiz ” إن كان شخصاً عادياً عند الشراء.

– حالات منع تملك الأجنبي للأراضي على وجه العموم في تركيا :

1- أن تكون الأراضي قريبة من المنشآت أو المناطق العسكرية أو الحدودية إلا بموافقة رسمية من رئاسة أركان الجيش والقيادات التي تمثلها، أو مراكز خاصة بالدولة إلا بموافقة من الوالي، وهي تقريباً بما لا يقل عن خمسة كيلومترات كحد أدنى.

2- أن تكون الأراضي محل الييع مُحمّلة بديون “بورش” لصالح البنوك أو لآخرين، وهو ما يعني أنه لكي يتمكن الأجنبي من تملك تلك الأراضي أن تكون خالية من أي نوع من أنواع الديون.

3- يُمنع الأجنبي من تملك الحصص من الأراضي أيّاً كان حجمها.

ونكتفي بهذا القدر اليوم ونستكمل غداً بمشيئة الله تعالى مع موضوع آخر ويُسعدنا تلقي استفساراتكم وتعليقاتكم.

وتقبلوا تحياتنا؛؛؛

المستشار القانوني